【休閑農(nóng)業(yè)實(shí)戰(zhàn)系列】場(chǎng)地選擇，建設(shè)用地需求與用地規(guī)?？刂?/h1>
一、場(chǎng)地選擇：這里的場(chǎng)地講的是項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的坡度、坡向、豎向變化、水資源分布等。作為經(jīng)營(yíng)者要考慮未來(lái)的集中建設(shè)需求，景觀(guān)活動(dòng)空間需求，水土復(fù)合利用需求，景區(qū)動(dòng)線(xiàn)道路建設(shè)需求，內(nèi)部種植體系構(gòu)造需求。過(guò)陡不安全不宜，易發(fā)生水患不宜，日照不足不宜，不具備活動(dòng)空間不宜，水源不足不宜，見(jiàn)草不見(jiàn)樹(shù)不宜。這六不宜是我們總結(jié)的，有的可以通過(guò)人為補(bǔ)充，但過(guò)陡區(qū)域，人力不可為還是放棄吧。
二、建設(shè)用地是休閑農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游的瓶頸但又是必要配套，如何破題。
日常實(shí)踐中遇到的最多的問(wèn)題就是建設(shè)用地問(wèn)題，最近三年土地紅線(xiàn)越發(fā)嚴(yán)格管理，項(xiàng)目地往往缺乏建設(shè)用地，但項(xiàng)目必要的接待服務(wù)設(shè)施又是必須的。我們總結(jié)了幾個(gè)字：
一曰調(diào)----通過(guò)規(guī)劃從新劃分土地性質(zhì)，將傳統(tǒng)的一般農(nóng)田、邊坡田、非國(guó)有保護(hù)林進(jìn)行局部整理向建設(shè)用地轉(zhuǎn)換，尤其是最近兩年出臺(tái)的集體建設(shè)用地入市為解決建設(shè)用地提供了新的思路。
二曰巧：利用可移動(dòng)式房車(chē)，樹(shù)屋，可移動(dòng)組裝式膜建筑等方式回避相關(guān)規(guī)定。基本原則就是不觸碰土地保護(hù)紅線(xiàn)（不硬化基本農(nóng)田、不挪用基本農(nóng)田指標(biāo)）解決建設(shè)用地問(wèn)題。
三、為什么要考慮用地規(guī)?？刂疲?/strong>
看了很多農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，很多失敗的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目具有相同特征，規(guī)模過(guò)大同時(shí)沒(méi)有完成終端銷(xiāo)售渠道建設(shè)，受農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)影響大，投資額大又沒(méi)有完成1+3產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，造成低效。財(cái)務(wù)成本、生產(chǎn)成本、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展模式共同造就大量的資金浪費(fèi)與沉淀。
近十年的市場(chǎng)實(shí)踐我們發(fā)現(xiàn)將項(xiàng)目面積控制在1500畝到2500畝的內(nèi)生型農(nóng)業(yè)消費(fèi)性休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目是最容易賺錢(qián)的。以1500畝的莊園為例，休閑用地、景觀(guān)水面、復(fù)合效應(yīng)花田（既是景觀(guān)的花，同時(shí)也要具備其它經(jīng)濟(jì)效益）、道路、停車(chē)場(chǎng)、服務(wù)區(qū)合計(jì)不超過(guò)用地的30%。
剩下1000畝為種植面積，種植區(qū)要考慮果園、雜糧、蔬菜、農(nóng)業(yè)小型科普?qǐng)@、老人健康園地、可進(jìn)行加工轉(zhuǎn)化產(chǎn)品的種植、可進(jìn)行體驗(yàn)式活動(dòng)的產(chǎn)品種植……只有讓種植有目的，讓營(yíng)銷(xiāo)融入種植，讓體驗(yàn)?zāi)繕?biāo)是種植。種植才是內(nèi)生的，高效的，才是投資人期望的現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)。
二、建設(shè)用地是休閑農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游的瓶頸但又是必要配套，如何破題。
日常實(shí)踐中遇到的最多的問(wèn)題就是建設(shè)用地問(wèn)題，最近三年土地紅線(xiàn)越發(fā)嚴(yán)格管理，項(xiàng)目地往往缺乏建設(shè)用地，但項(xiàng)目必要的接待服務(wù)設(shè)施又是必須的。我們總結(jié)了幾個(gè)字：
一曰調(diào)----通過(guò)規(guī)劃從新劃分土地性質(zhì)，將傳統(tǒng)的一般農(nóng)田、邊坡田、非國(guó)有保護(hù)林進(jìn)行局部整理向建設(shè)用地轉(zhuǎn)換，尤其是最近兩年出臺(tái)的集體建設(shè)用地入市為解決建設(shè)用地提供了新的思路。
二曰巧：利用可移動(dòng)式房車(chē)，樹(shù)屋，可移動(dòng)組裝式膜建筑等方式回避相關(guān)規(guī)定。基本原則就是不觸碰土地保護(hù)紅線(xiàn)（不硬化基本農(nóng)田、不挪用基本農(nóng)田指標(biāo)）解決建設(shè)用地問(wèn)題。
看了很多農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，很多失敗的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目具有相同特征，規(guī)模過(guò)大同時(shí)沒(méi)有完成終端銷(xiāo)售渠道建設(shè)，受農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)影響大，投資額大又沒(méi)有完成1+3產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，造成低效。財(cái)務(wù)成本、生產(chǎn)成本、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展模式共同造就大量的資金浪費(fèi)與沉淀。
近十年的市場(chǎng)實(shí)踐我們發(fā)現(xiàn)將項(xiàng)目面積控制在1500畝到2500畝的內(nèi)生型農(nóng)業(yè)消費(fèi)性休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目是最容易賺錢(qián)的。以1500畝的莊園為例，休閑用地、景觀(guān)水面、復(fù)合效應(yīng)花田（既是景觀(guān)的花，同時(shí)也要具備其它經(jīng)濟(jì)效益）、道路、停車(chē)場(chǎng)、服務(wù)區(qū)合計(jì)不超過(guò)用地的30%。
剩下1000畝為種植面積，種植區(qū)要考慮果園、雜糧、蔬菜、農(nóng)業(yè)小型科普?qǐng)@、老人健康園地、可進(jìn)行加工轉(zhuǎn)化產(chǎn)品的種植、可進(jìn)行體驗(yàn)式活動(dòng)的產(chǎn)品種植……只有讓種植有目的，讓營(yíng)銷(xiāo)融入種植，讓體驗(yàn)?zāi)繕?biāo)是種植。種植才是內(nèi)生的，高效的，才是投資人期望的現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)。
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